不入住时，物业费缴纳可能因特殊情况或例外情形而有所不同，具体如下：
1、房屋未交付：若业主购买的房屋已竣工但尚未交付（即未交给物业买受人），依据《物业管理条例》第四十一条，物业服务费用由建设单位交纳，业主无需缴纳。此时业主尚未成为法律意义上的缴费主体，缴费责任转移给建设单位。
2、合同有特殊约定：若物业服务合同明确约定“业主未入住且未使用房屋达一定期限（如6个月以上），可按一定比例（如80%）缴纳物业费”，则应按合同特殊约定执行。这种约定优先于一般情况，业主可依约享受减免，物业公司不能以“无论是否入住均需全额缴纳”为由拒绝。
3、物业未提供服务：如果物业公司未按合同约定提供基本物业服务（如公共区域长期无人管理、安全设施形同虚设等），即使业主未入住，也有权要求减少物业费缴纳金额。因为物业公司未履行主要义务，业主缴纳物业费的对价基础部分丧失，可根据服务缺失程度相应降低缴费标准。
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一般情况下，不入住的物业费仍需按合同约定缴纳。以下分情况说明：
若物业服务合同明确约定无论是否入住均需全额缴纳，业主应按合同执行，因为合同是双方权利义务的重要依据。若当地有未入住物业费减免的地方性规定，且不与合同冲突，业主可依据规定与物业公司协商减免部分费用（如部分地区规定未入住可按70%-90%缴纳）。如果物业公司未按合同约定提供服务（如公共区域卫生无人打扫、设施损坏未及时维修等），业主可要求物业公司承担违约责任，但不能以此为由完全拒交物业费，仍需缴纳合理部分。

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